Obtener rendimientos de dos dígitos a través de préstamos privados: trampas, oportunidades potenciales y pasivos

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Cada vez más inversores inmobiliarios se preguntan cómo sería estar del otro lado de la mesa final. No quiero ser el vendedor, sino el prestamista. Con el aumento de las tasas de interés, puede ganar fácilmente tasas de interés de dos dígitos comprando notas o financiamiento a corto plazo.

Imagine invertir en bienes raíces donde no tenga que administrar la rehabilitación, firmar una garantía personal o tratar con los inquilinos. Y si las cosas salen mal, alguien que no sea usted pierde su dinero antes de que usted pierda un dólar. Suena bastante bien, ¿verdad?

Entonces, ¿qué vas a hacer exactamente para convertirte en un prestamista? ¿Cómo puedes prestar dinero? ¿Cómo pierden las personas los préstamos de dinero? Y finalmente, ¿hay alguna manera de convertirse en un prestamista pasivo para que pueda sentarse y obtener ingresos pasivos de los inversores inmobiliarios activos?

He financiado más de $500 millones en préstamos durante los últimos cinco años como jefe de

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, un prestamista a nivel nacional enfocado en el financiamiento de propiedades de inversión residencial. En BPCON22 en San Diego, tuve tantas conversaciones con miembros de la comunidad de BienesRaices.wiki en las que mencionaron tener importantes reservas de efectivo que no se reinvertirían en su próximo movimiento, ¿por qué? Porque su ganancia ideal o los flujos de efectivo de su estrategia de cambio y cambio, BRRRRR o alquiler de cambio ya no se podían lograr en los mercados en los que estaban invirtiendo. Sin saber cuándo encontrarían el próximo mercado, muchos estaban emocionados de aprender a plantarlos. su capital para operar como un prestamista privado pasivo.

¿Puedes hacer devoluciones de dos dígitos como prestamista? Sí, por supuesto. ¿Se puede perder dinero como prestamista? ¡Ciertamente puedes! En este artículo, desglosaremos lo que se necesita para convertirse en un prestamista, que incluye:

  • Préstamos pasivos vs

  • Cómo ganan dinero los prestamistas

  • Cómo pierden dinero los prestamistas

Con nosotros.

Préstamos pasivos vs pasivos

Puedo decirte de primera mano que un préstamo privado está lejos de ser pasivo si lo estás haciendo de la manera correcta.

Necesita encontrar prestatarios calificados y acuerdos aceptables que cumplan con sus criterios, brindar condiciones competitivas y luego respaldar la experiencia, la liquidez y la solvencia del prestatario. También deberá suscribir el valor según construcción (AIV) y el valor después de la reparación (ARV) junto con el presupuesto de rehabilitación detallado para garantizar que el proyecto tenga el margen de beneficio adecuado para que el prestatario lo recupere. salida. , la probabilidad de que la propiedad tenga flujo de caja con un refinanciamiento a tasa/plazo.

Eso es solo el comienzo. Antes de financiar el préstamo, debe asegurarse de que la póliza de seguro de título y el seguro de propiedad mitiguen el riesgo para usted como prestamista y luego proporcionar documentos de préstamo que incluyan todos los términos comerciales y protecciones del prestamista mientras se mantiene dentro de los requisitos de cumplimiento específicos del estado.

Ahora que el préstamo está financiado, debe asegurarse de que se cumpla con el cronograma de rehabilitación y es probable que envíe dinero adicional al prestatario para cubrir los costos. En todo momento, debe contabilizar y cobrar intereses del prestatario.

Alternativamente, existen oportunidades para prestar pasivamente invirtiendo en pagarés inmobiliarios o en un fondo de deuda inmobiliaria administrado por una empresa profesional de préstamo de propiedades de inversión. Esto brinda acceso a rendimientos anuales similares a los que recibiría a través de préstamos privados directos mientras disfruta de los beneficios de la inversión pasiva al utilizar la infraestructura operativa, la experiencia y el flujo de mercado del prestamista.

Por ejemplo, Aloha Capital tiene más de 20 empleados de tiempo completo, todos con experiencia en préstamos e inversiones inmobiliarias, enfocados en la obtención, suscripción, originación y servicio de préstamos. Aloha brinda a los inversores acceso a rendimientos del 8 al 14% de las notas de bienes raíces a través del

Plataforma de notas pasivas Aloha

donde los inversionistas pasivos pueden seleccionar una nota ya suscrita y originada, comprarla y relajarse mientras Aloha Capital administra el préstamo.

Además, los inversores pueden acceder a una cartera diversificada de préstamos a corto plazo a través de la

Fondo de ingresos Aloha LTD

, que tiene un objetivo de rendimiento anual del 8%, sin período de bloqueo y un historial de 7 años. Además, existen otras oportunidades para obtener exposición a la inversión en notas, como plataformas de financiación colectiva en las que puede poseer una fracción de una nota y casamenteros de préstamos privados que negocian con los prestatarios que necesitan un préstamo y las personas privadas que están interesadas en préstamos privados.

Cómo ganan dinero los prestamistas

Si tiene capital, pedir prestado es una excelente manera de obtener rendimientos de alto rendimiento. Los prestamistas que otorgan préstamos a corto plazo sobre propiedades de inversión pueden ganar intereses del 8% al 15% anual, junto con tarifas de originación del préstamo del 0% al 3%. Además, si el préstamo se extiende más allá del vencimiento, puede cobrar una tarifa de extensión, y si el préstamo entra en mora, puede cobrar un interés moratorio del 20% o más anualmente (la tasa máxima real depende de las leyes estatales de usura). Fanfics en Español

Si bien este es un rango amplio, en el entorno inmobiliario actual, un rendimiento anual de dos dígitos en primer lugar, con el prestatario teniendo capital en el mercado, es bastante estándar.

Para mayor claridad, la primera posición o gravamen está garantizada por la garantía subyacente en el caso de un préstamo inmobiliario a la propiedad en cuestión. Esto significa que si el prestatario no paga su préstamo, usted, como prestamista, puede embargar la garantía para recuperar el capital y los intereses no pagados mediante la ejecución hipotecaria. Si usted es un prestamista junior, no puede predecir, y el capital de su préstamo solo está disponible una vez que el prestamista de primera posición haya pagado en su totalidad. Si bien es posible que gane una tasa de interés ligeramente más alta como prestatario junior, está aumentando considerablemente el riesgo de pérdida de capital si el préstamo alguna vez incumple.

Cómo pierden dinero los prestamistas

Hemos hablado de ganar dinero como prestamista. Ahora, analicemos cómo no perder su dinero.

Como prestamista, idealmente con un primer gravamen, usted crea un pagaré que está garantizado por la propiedad a través de un instrumento de seguridad (generalmente una hipoteca o escritura de fideicomiso), e idealmente, este préstamo tiene una garantía personal de pago del garante. (s).

Entonces, ¿cómo se pierde dinero como prestamista? Aquí están las tres mejores maneras:

1. No estar en primer lugar

De vez en cuando, los prestatarios no pueden ejecutar su plan de juego para rehabilitar, vender o alquilar una propiedad. O surgen circunstancias en las que ya no pueden cubrir el servicio de la deuda, o su presupuesto de rehabilitación es insuficiente. En este caso, el prestamista actuará primero para asegurarse de recuperar la mayor parte de su capital mediante ejecución hipotecaria, escritura en lugar de ejecución hipotecaria, indulgencia u otros medios.

Si no es el prestamista senior en este caso, es el prestamista junior y tiene dos opciones para elegir:

  • Pague al prestamista del primer trabajo en su totalidad, incluidos el capital, los intereses impagos y los intereses moratorios, para convertirse en el prestamista del primer trabajo.

  • Deshágase de parte o la totalidad de su principal a perder. ¿Por qué? ¡Porque los intereses predeterminados, las tarifas de extensión y los honorarios legales se suman rápidamente, y el prestamista del primer trabajo se paga en su totalidad primero!

2. Préstamos a prestatarios con experiencia limitada, mal crédito o liquidez insuficiente

Estos son los tres factores principales, en mi opinión, que impulsan el riesgo de morosidad e impago de préstamos. Debe buscar prestatarios que cumplan con sus estándares en dos de tres de estas categorías. Si solo califican en una categoría, ¡debería necesitar un garante adicional que satisfaga sus necesidades u ofrezca financiamiento en el mercado!

3. Ignorar la estrategia de salida del prestatario

Idealmente, como prestamista, usted comprende la dinámica del mercado en el que está prestando y la estrategia de salida del prestatario. Si no está ajustando su tasa, tarifas y apalancamiento en función de las opciones de salida del préstamo disponibles para el prestatario, es posible que se esté preparando para perder dinero. Si la propiedad debe alquilarse en lugar de venderse, ¿el flujo de efectivo de la propiedad es con su préstamo vigente o el prestatario podrá refinanciar con otro préstamo? Si no lo sabes, ¡no lo financies!

Conclusión

Finalmente, cualquiera puede convertirse en prestamista privado si tiene acceso a capital. Pero buscar rendimientos de los préstamos privados sin evitar activamente las trampas puede conducir a pérdidas en lugar de ganancias.

Como la mayoría de las estrategias inmobiliarias, puede ser un prestamista pasivo o activo. Espero que esto brinde alguna perspectiva sobre cómo un préstamo pasivo con el socio prestamista adecuado puede brindar una excelente combinación de ingresos y mitigación de riesgos. Si lo hace solo, espero que considere las tres formas de perder dinero antes de financiar su primera operación.

Este artículo es presentado por Aloha Capital

Aloha Capital brinda a los inversionistas inmobiliarios residenciales acceso a préstamos competitivos, transparentes y confiables para inversionistas inmobiliarios activos en todo el país. Ofrecemos préstamos puente a corto plazo para Fix & Flip, BRRRR, alquiler a corto plazo e inversionistas multifamiliares, así como préstamos de amortización y de interés a largo plazo para familias unifamiliares, casas adosadas, condominios y propiedades multifamiliares pequeñas y medianas. . También proporcionamos préstamos de desarrollo vertical en propiedades de relleno para constructores de datos e inversores de alquiler con opción a compra.



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2022-12-12

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