Los 98 mejores mercados para la piratería doméstica en 2022

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A medida que los precios de las viviendas y el costo del alquiler alcanzan niveles récord, muchos estadounidenses están considerando el mejor arreglo de vivienda para su futuro financiero: ¿alquilar o comprar? Para muchos, ninguno parece muy atractivo.

A partir de mayo de 2022,

Los precios de la vivienda suben un 14% interanual

y un aumento del 45 % desde mayo de 2019. Junto con el aumento de las tasas de interés, el pago hipotecario promedio para un comprador de vivienda que compra una casa de precio medio en junio de 2022 ha aumentado en un significativo 48 % en comparación con el año pasado.

Normalmente, en un clima como este, las personas que están fuera del mercado de la vivienda recurrirían al mercado de alquiler como su mejor opción, pero eso ofrece poco alivio. Según Redfin, los alquileres aumentan un 15 % año tras año, y

Las guerras de ofertas por alquileres son cada vez más comunes.

Entonces, ¿qué es mejor, alquilar o comprar? La respuesta depende mucho de tu situación personal, y hay muchas calculadoras en Internet para ayudarte a evaluar la pregunta por ti mismo.

Sin embargo, encuentro que faltan la discusión tradicional de análisis de alquiler versus compra y las herramientas, ya que presentan una falsa dicotomía. Comprar y alquilar no son sus únicas opciones. "Hackear la casa" es un tercer arreglo de vida y es una opción viable y atractiva para millones de estadounidenses que buscan ahorrar dinero en sus costos de vivienda.

Para ayudar a ilustrar este punto, he creado una calculadora de Excel gratuita que puede descargar

aquí

realizar un análisis personalizado. También realicé un análisis exhaustivo de los 98 mercados más grandes de EE. UU. para medir el impacto real en dólares del valor acumulado de la vivienda en comparación con los arreglos de vivienda alternativos (alquiler o compra tradicional).

A continuación, proporcionaré datos sustanciales para mostrar los beneficios del ejercicio en el hogar. Comenzaré con una breve descripción general de la piratería doméstica, explicaré cómo funciona mi análisis y proporcionaré detalles sobre algunas de las mejores ofertas del país.

Introducción a la piratería doméstica

La piratería de casas es otro término para "inversión inmobiliaria ocupada por el propietario". Básicamente, el inversor compra una propiedad de alquiler, vive en una parte de la propiedad y alquila las otras partes.

Esto puede tomar dos formas:

  1. Pequeñas propiedades multifamiliares



    . El inversionista inmobiliario compra dos, tres o cuatro unidades, vive en una unidad y alquila las unidades restantes.

  2. Propiedades unifamiliares



    . El inversionista compra una casa unifamiliar, vive en un dormitorio y alquila los otros dormitorios.

La piratería de viviendas es un arreglo de vida único porque combina muchos de los beneficios de ser propietario de una vivienda con los beneficios de invertir en propiedades de alquiler. Estos son algunos de los principales beneficios:

  1. Aproveche la financiación ocupada por el propietario. En el mundo de las hipotecas, las propiedades con cuatro o menos unidades se consideran residenciales. Mientras el inversionista viva en la propiedad, es elegible para el financiamiento ocupado por el propietario, que viene con una de las tasas de interés más bajas de cualquier préstamo. Además, este tipo de propiedades pueden calificar para un préstamo de la FHA, lo que significa que el inversionista puede hacer un pago inicial de tan solo el 3.5 % y comprar hasta cuatro unidades.

  2. Las ofertas de piratería en el hogar pueden generar dinero de diferentes maneras. Algunos trucos caseros tendrán flujo de efectivo, lo cual es excelente. Pero, incluso si no lo hacen, los ahorros de impuestos, el pago inicial del préstamo y el potencial de apreciación tienden a ayudar a aumentar el patrimonio neto del inversionista más que el alquiler o la propiedad tradicional de una vivienda.

  3. La piratería de casas es una excelente manera de aprender el negocio de bienes raíces. Después de haber pirateado una casa durante muchos años, puedo decir con confianza que no hay mejor manera de aprender el lado de la administración de propiedades de la industria de inversiones inmobiliarias que viviendo en su propia inversión. Será un maestro trabajando con sus inquilinos, administrando el mantenimiento y las reparaciones, y encontrando oportunidades de valor agregado.

Estos son solo algunos de los beneficios. Para obtener más información sobre cómo hackear casas, echa un vistazo a esto

artículo

.

Por supuesto, este arreglo de vivienda no es para todos. Necesita dinero para colocar y ahorrar reservas de mantenimiento, y no todos quieren compartir paredes. Nuevamente, habiendo hecho esto yo mismo, compartir paredes es un gran problema, especialmente cuando considera los beneficios significativos que la piratería en el hogar puede tener en sus finanzas a largo plazo.

Inicio Análisis de piratería

Para cuantificar e ilustrar el impacto de la piratería de hogares, construí una calculadora gratuita que puede descargar

aquí

. Luego tomé los precios promedio de las viviendas y el alquiler medio de 98 de las ciudades más grandes de los Estados Unidos para medir qué tan rentable es la piratería de casas y en qué mercados tiene más sentido.

Como mencioné anteriormente, este análisis depende mucho de su propia situación personal, por lo que para comparar los 98 mercados, tuve que hacer algunas suposiciones, que se resumen a continuación:

  • El inversor tiene el efectivo necesario para el pago inicial y las reservas necesarias.

  • Hipoteca de tasa fija a 30 años a una tasa de interés del 6%.

  • El alquiler pagado como inquilino y el alquiler generado como propietario de una casa es el mismo que el alquiler medio en una ciudad determinada (es mejor imaginar esto como comprar dúplex y alquilar una unidad).

  • Una casa se compra a un precio medio en la ciudad dada

  • En el caso del alquiler, el pago inicial (el dinero guardado en



    no



    pago inicial) para invertir en el mercado de valores u otra inversión que genere un rendimiento. En realidad, no todos harían esto.

  • Hice algunas suposiciones de costos generales que se pueden ver en las imágenes de la siguiente sección

También hago una gran suposición: el inversionista permanece en el arreglo de vivienda elegido durante los próximos 30 años. Sé que esto es poco probable, pero es la mejor manera de ejecutar el análisis. Muchos piratas informáticos finalmente refinancian su casa, la convierten en una propiedad de inversión tradicional y luego compran otra propiedad. Para aquellos que tengan la intención de seguir esa estrategia, pueden asumir con seguridad que la piratería informática en el hogar valdrá más de lo que indican mis cálculos.

Con esos supuestos, ejecuté dos escenarios: 20 % de pago inicial y 10 % de pago inicial (con un pago de seguro hipotecario privado (PMI) del 1 %).

Análisis del 20% de descuento:

Incluso con un aumento de las tasas de interés del 6%, el hacker doméstico promedio verá un aumento positivo en su patrimonio neto en solo 5,8 años, y eso con suposiciones bastante conservadoras, que puede ver a continuación. Tenga en cuenta que este y todos los datos de esta sección son promedios para el país. Como verá más adelante, los beneficios varían de una ciudad a otra.

Análisis de hackeo de vivienda con 20% de pago inicial.

Hackear casa vs renta

Durante 10 años, el hacker doméstico promedio tendrá un valor neto de $ 104k más que el arrendatario promedio y una tenencia de 30 años que aumentará a más de $ 1.1M. Como dije anteriormente, es poco probable que alguien sea dueño de la misma propiedad durante 30 años, pero este ejercicio muestra el poder de piratear casas en lugar de alquilarlas cuando se trata de aumentar su patrimonio neto.

  • Saldo neto sobre saldo sobre saldo Beneficio HH: 5,8 años

  • Beneficio HH Patrimonio neto 5 años: -$7,400

  • Beneficio HH Valor neto de 10 años: $104,000

  • Beneficio HH Valor neto de 30 años: $1,104,900

Además de medir el impacto de la piratería de casas en el patrimonio neto, también examiné sobre el impacto del "cash out" del inversor. Esta es una medida de cuánto dinero tendrás en tu cuenta bancaria, teniendo en cuenta el pago inicial.

Debido al gran pago inicial del 20% en este caso, el punto de equilibrio del efectivo es más del doble que el punto de equilibrio del patrimonio neto, a 12,2 años. Tenga en cuenta que esto no significa necesariamente que gastará más en vivienda cada año. De hecho, significa lo contrario. En muchos años, generará un flujo de caja positivo. Si modifica su casa, le tomará un promedio de 12.2 años recuperar el dinero que gastó en su pago inicial y costos de cierre a través de su mayor flujo de efectivo. Pero como hemos cubierto, el inversionista obtiene rendimientos sobre la apreciación y el pago del préstamo durante ese período, así como el flujo de caja.

  • Retiro de efectivo ponderado de beneficio HH: 12.2 años

  • Retiro de beneficios de HH de 5 años: -$4,200

  • Beneficio HH 10 años Cash Out: -$1,100

  • Desembolso en efectivo del beneficio HH 30 años: $16,400

En total, después de 10 años en este caso, el hacker doméstico sería más de $ 100,000 más rico que el arrendatario promedio y, después de 30 años, tendría alrededor de $ 1,1 millones más que el arrendatario. Alternativas a mamparas de baño

Home Hacking vs Compra

Al comparar la piratería en el hogar con la propiedad tradicional de la vivienda, los impactos son inmediatos pero menos obvios.

El punto de equilibrio tanto para los costos en efectivo como para el valor neto es de solo dos años, pero el beneficio de 30 años tiene un tope de $569,000 en valor neto y $29,200 en desembolso de efectivo. No es tan espectacular como la comparación de alquiler, pero sigue siendo una diferencia increíble en los resultados.

Aquí hay un resumen de los resultados:

  • Saldo neto sobre saldo sobre saldo Beneficio HH: 2 años

  • Beneficio HH 5 años Valor neto: $42,000

  • Valor neto de 10 años de beneficio de HH: $ 119,200

  • Beneficio HH Valor neto de 30 años: $ 568,800

  • Beneficio de HH de desembolso de efectivo de equilibrio: 2 años

  • Retiro de beneficios de HH de 5 años: $ 14,200

  • Desembolso en efectivo del beneficio HH 10 años: $16,400

  • Desembolso en efectivo de beneficios HH 30 años: $29,200

Cuando la piratería de viviendas reemplaza a la propiedad tradicional de la vivienda, los beneficios positivos en los desembolsos de efectivo y el patrimonio neto inmediato ascienden a aproximadamente $ 570,000 en creación de riqueza durante 30 años.

Análisis del 10% de descuento:

Debido a que muchos hackers domésticos ponen menos del 20 % de pago inicial en sus propiedades, pensé que sería útil volver a ejecutar este escenario poniendo un 10 % de pago inicial. Todas las demás suposiciones son las mismas aquí, excepto que se agrega un costo de PMI del 1% al cálculo (lo que sucede cuando pone menos del 20% de pago inicial en una propiedad).

Análisis de hackeo de vivienda con pago inicial del 10%.

Los resultados de este caso siguen siendo muy sólidos, pero un poco menos que el caso del 20% de reducción. Esto se debe a que el inversionista paga más intereses a lo largo del tiempo y 1% en PMI, que no se destina al principal o no tiene un beneficio positivo.

Aquí están los resultados para comparar el alquiler con el ejercicio en casa:

  • Valor neto de equilibrio: 8,2 años

  • Beneficio HH 5 años Valor neto: -$40,410

  • Valor neto de 10 años de beneficios para HH: $ 38,800

  • Beneficio HH Valor neto de 30 años: $930,000

  • Desembolso de efectivo de beneficio de saldo de HH: 15 años

  • Desembolso en efectivo del beneficio de HH de 5 años: -$11,400

  • Beneficio HH 10 años Cash Out: -$8,300

  • Desembolso en efectivo de beneficios HH 30 años: $9,200

Se necesita más tiempo para alcanzar el punto de equilibrio, pero la ventaja sigue siendo enorme, de unos 930.000 dólares durante 30 años. Eso es un gran impulso para la jubilación del inversor.

Al comparar la piratería en el hogar con la propiedad tradicional de la vivienda, el impacto es el mismo que los resultados anteriores debido a la forma en que creé mis suposiciones.

  • Saldo neto sobre saldo sobre saldo Beneficio HH: 2 años

  • Beneficio HH 5 años Valor neto: $42,000

  • Valor neto de 10 años de beneficio de HH: $ 119,200

  • Beneficio HH Valor neto de 30 años: $ 568,800

  • Beneficio de HH de desembolso de efectivo de equilibrio: 2 años

  • Retiro de beneficios de HH de 5 años: $ 14,200

  • Desembolso en efectivo del beneficio HH 10 años: $16,400

  • Desembolso en efectivo de beneficios HH 30 años: $29,200

Pero la conclusión es la misma: la piratería en el hogar suele ser siempre mejor que la propiedad tradicional del hogar, al menos con las suposiciones que estoy usando aquí.

Análisis de metro

El análisis anterior muestra los resultados proyectados a nivel nacional, pero el rango de resultados varía según la ciudad. En mi análisis utilizando el escenario del 20% de descuento, una ciudad (Detroit) alcanzó el punto de equilibrio en patrimonio neto en el primer año y dos ciudades empataron en el último lugar. Spokane, WA, y Boise, ID, tardaron 11 años en alcanzar el punto de equilibrio.

Por lo tanto, es importante ver cuándo cae su mercado. Para ayudar con eso, preparé este gráfico rápido que muestra el punto de equilibrio del patrimonio neto para los 98 principales mercados de EE. UU. y el escenario de una caída del 20 %.



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Por supuesto, si quieres personalizar este análisis, puedes descargar mi calculadora gratis

aquí

.

Conclusiones

El Home Hacking es una increíble herramienta de creación de riqueza para aquellos que tienen la capacidad y el deseo de hacerlo.

Si bien puede parecer que los beneficios tardan un tiempo en dar sus frutos, consulte este gráfico que muestra el beneficio del valor neto del valor acumulado de la vivienda a lo largo del tiempo para viviendas de precio medio y alquiler medio en los EE. UU.

El impacto de la piratería en el hogar en el patrimonio neto durante 30 años

Tenga en cuenta que, aunque los primeros años están estrechamente agrupados, los beneficios positivos de las casas de piratería compuestas con el tiempo comienzan a mostrar un crecimiento exponencial.

Como dije anteriormente, es poco probable que alguien tenga un truco de casa durante 30 años, pero espero que este artículo haya transmitido cuán importante es su elección de arreglo de vivienda. Si hace un cambio de casa ahora, es casi seguro que verá un beneficio positivo en su patrimonio neto, ya sea que viva en esa propiedad a largo plazo o eventualmente la convierta en un alquiler tradicional y pase a una casa de hockey u otra inversión. .

Si está interesado en la piratería de la casa, un excelente primer paso es conectarse con un agente amigable para los inversores, lo que puede hacer de forma gratuita utilizando el Buscador de agentes de BienesRaices.wiki.

Este recurso lo ayuda a agilizar su búsqueda y conectarlo con el agente adecuado rápidamente.



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¿Alguna vez has pirateado tu casa o estás pensando en hacerlo ahora? Déjame saber abajo en los comentarios.



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2022-12-12

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