6 gráficos que pintan una imagen de dónde está el mercado de la vivienda

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El mercado de la vivienda se encuentra en un lugar inusual. Después de varios años de apreciación y algunos años de gran auge en los EE. UU., el tren finalmente está perdiendo fuerza.

A medida que aumenta la asequibilidad, los precios caen, junto con el aumento del inventario, el promedio de días en el mercado y los patrones de migración que afectan de manera desproporcionada la forma en que los mercados suben y bajan.

Aquí hay seis gráficos que definen el mercado inmobiliario actual.

La asequibilidad es más baja que nunca

En primer lugar, las tasas hipotecarias se han disparado este año desde un increíblemente bajo 3 % a poco más del 7 % desde principios de octubre. Si bien el 7 % sigue siendo más bajo que las tasas históricas que alcanzaron el 20 % en la década de 1980, aún generó sorpresa para los posibles compradores de viviendas cuando calcularon sus posibles pagos mensuales y esto resultó en la tasa más rápida de disminución de la asequibilidad jamás vista.

Hipoteca de tasa fija promedio a 30 años en los EE. UU. (1971-2022) – Reserva Federal St.

Por supuesto, la Fed tiene la culpa de esto. El objetivo final del presidente Jerome Powell es vencer la inflación. Si las tasas de interés suben, especialmente al ritmo que lo están haciendo, está destinado a frenar el gasto y desacelerar la economía. Los precios de la vivienda son solo una pieza del rompecabezas.

Con precios inmobiliarios históricamente altos, tasas de interés en rápido aumento y máximos inflacionarios de 40 años, este es el mercado menos asequible que podríamos imaginar. De acuerdo con la

BSLT/Índice de Oportunidades de Vivienda de Wells Fargo

que mide la relación entre los ingresos de los hogares y el coste de la vivienda, el índice se encuentra en mínimos históricos.

Los precios están comenzando a moverse

Hablando de precios, el índice S&P/Cás-Shiller se ha visto descontrolado desde el comienzo de la pandemia. ¿Me creerías si te dijera que tuvo su primera caída mensual registrada desde diciembre de 2018 hasta enero de 2019? Ver por ti mismo.

S&P/Cás-Shiller US National Home Price Index - Reserva Federal de St Louis

Por supuesto, una caída en cualquier punto no es el comienzo del armageddon de la vivienda, pero se opone a la tendencia y muestra que nos estamos moviendo hacia un mercado más débil. También es importante tener en cuenta que estos datos no se han actualizado desde julio, por lo que cuando salgan los datos de agosto, esperamos aún más este otoño.

En general, la apreciación ha estado aumentando desde 2012 y realmente tocó el acelerador en 2020. Esta es la primera vez que muchos nuevos inversores ven algún tipo de caída en los precios, lo cual es un desarrollo significativo. Es importante tener en cuenta que los precios de la vivienda siguen subiendo año tras año (YoY).

Redfin datos de agosto

indica que seguimos subiendo un 6,7% interanual. Sin embargo, se espera que esto cambie a medida que pasen los meses.

La oferta y la demanda siguen siendo complejas

El vicepresidente de datos y análisis de BienesRaices.wiki, Dave Meyer (quien también escribió este

libro

), hablar sobre

efecto de “bloqueo”.

hace varios meses antes de que las tasas hipotecarias subieran tan rápido como ahora. La idea es que a medida que aumentan las tasas hipotecarias, los propietarios estarán menos inclinados a vender sus casas porque es probable que tengan tasas fijas más bajas y les resulte más difícil obtener su primera hipoteca y pagar otra casa. También estarán vendiendo en un mercado con precios a la baja incluso más altos que el costo de vida.

Aunque las estadísticas indican que la

duración media de tiempo

Un propietario se queda en su casa durante ocho años, las posibilidades de que venda ahora si ha asegurado una tasa del 3% durante los últimos años son escasas.

También le recordaré que las tasas hipotecarias aumentaron aproximadamente un 4 % en 2014. A medida que aumentan las tasas, es posible que muchos vendedores ricos en acciones que viven en sus casas tengan mucho tiempo hasta que las tasas vuelvan. abajo. También es importante tener en cuenta que los propietarios de viviendas que pueden haber tenido tasas altas probablemente refinanciaron en los últimos dos años, reiniciando el reloj.

Independientemente, el inventario, aunque aumenta, aún se mantiene dentro de las normas cíclicas.

Inventario Nacional de Vivienda de EE. UU. (2017-2022) - Redfin

Sin embargo, los nuevos listados están caídos, lo que es una señal de lo que vendrá.

Nuevos listados a nivel nacional (2019-2022) - aleta roja

Este es el enigma. Si la oferta disminuye, la demanda sigue siendo mayor, a pesar de que está disminuyendo. Creo que está bastante claro que la demanda seguirá siendo superior a la oferta en el futuro previsible. La pregunta es qué tan bien resiste la oferta, ya que será un factor importante en el aumento y la caída de los precios de la vivienda. Y, lo que es más importante, dónde. Shaman King, final alternativo online | Anime.es

Hay distintos patrones de migración

La pregunta es a dónde traigo el último análisis que hice para este artículo. Los patrones de migración siempre están presentes, pero ha habido grandes ganadores durante la pandemia.

Austin, Texas; Boise, Idaho; Tampa, Florida; Phoenix, Arizona; y muchas otras ciudades experimentaron un crecimiento masivo durante la pandemia. Mientras tanto, ciudades gigantes como San Francisco y la ciudad de Nueva York perdieron parte de su población.

Durante la pandemia, muchas de esas ciudades prósperas experimentaron las tasas más altas de ejecuciones hipotecarias del país.

de austin

El precio de venta promedio superó los $670.000 en mayo, un 15,5 % más que el año pasado.

Boise

hasta $585,000, casi 21% YoY.

Pero ahora, esas mismas ofertas están en declive, y ambas languidecen a un precio de venta promedio de $ 100,000 desde su punto máximo.

¿Qué significa esto? Unas pocas cosas. Por un lado, demuestra que la crisis de asequibilidad es real y está expulsando a la gente de los mercados o impidiéndoles entrar. En segundo lugar, significa que algunos mercados seguirán apreciándose y otros caerán.

Más importante aún, los mercados que se han apreciado más rápido perderán más, ya que algunos pueden haberse extendido mucho más allá de sus valores intrínsecos. Escoger y elegir qué tratos terminarán así es más fácil decirlo que hacerlo. Sin embargo, al observar los patrones de migración regional a continuación, puede tener una buena idea de lo que piensan los propietarios.

Los bienes raíces son locales. Por lo tanto, estar atento a las tendencias locales es tan importante para realizar inversiones sólidas como lo puede mostrar cualquier tendencia nacional. Uno de los elementos más pasados ​​por alto pero esenciales del análisis de mercado es identificar y comprender las tendencias de la población.

Si la población de un estado está creciendo, ¿es porque el estado tiene una afluencia de nuevas personas? ¿O es sólo el resultado de las tasas de natalidad?

Además, ¿ofrece el estado incentivos comerciales o fiscales que harían que las personas se mudaran de lugares con impuestos más altos o incentivos comerciales deficientes? El Anexo A es la transferencia de California a Florida. California, uno de los estados con impuestos más altos del país, en comparación con la Florida libre de impuestos.

Con suficiente investigación, puede hacer apuestas bien informadas sobre qué mercados ganarán y perderán más.

Conclusión

Como un el mercado inmobiliario cambia, mantenerse informado es la mejor manera de protegerse y proteger sus inversiones. Estos gráficos muestran una imagen de dónde estamos ahora, pero las cosas pueden cambiar rápidamente.

Sin embargo, incluso si el mercado en el que se encuentra (o en el que desea estar) se está reduciendo, aún podría ser una buena apuesta a largo plazo si los factores económicos intrínsecos son correctos. Si la población está creciendo y los negocios están creciendo y los salarios son sólidos, no estaría loco por invertir durante el otoño y subirse a la ola.

Después de todo, los bienes raíces se consideran una de las inversiones más seguras que puede hacer. Y la mayoría de las veces, cuando los mercados caen, vuelven a subir.





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2022-12-12

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